貸付用不動産の評価通達案、相続等の前5年以内取得は通常の取引価額で評価、10月18日締切

案では、令和9年1月1日以後の相続・遺贈・贈与について、その時点からさかのぼって5年以内に売買などで取得・新築した貸付用不動産が対象です。そのため、令和9年より前に購入した物件も、時期によっては対象になり得ます。一方、通達制定日までに新築(建築中を含む)された建物で、敷地を5年より前に取得していたなど一定の条件を満たすものは対象外とされています。購入から5年を超えた物件の評価方法をどうするかは、資料には記載がありません。

原則的な算定方法について、案に具体的な記載はありません。案で示されているのは例外的な方法です。取得価額が取得時点の相場並みと認められれば、土地は取得価額に地価変動率(路線価などの変化の割合)を掛けた額、建物は取得価額から定額法で計算した償却費を差し引いた額の、それぞれ80%で評価できるとされています。

原則は、対象となる不動産の通常の取引価額で評価します。元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合は、元本等相当額の90%で評価できます。事業開始から5年以内の商品は、修正した額の95%です。さらに、専門家の意見価格や、1年以内に行われた鑑定評価額の95%が明らかなときは、それらのうち最も低い額で評価してもよいとされています。事業者の破綻などで事業の継続が難しく、価格情報もない場合は、5年以内取得の不動産と同じ方法に準じて評価します。

e-Govの意見入力フォームか、郵便等で国税庁課税部資産評価企画官審査係(〒100-8978東京都千代田区霞が関3-1-1)宛てに提出します。郵便の場合は、封筒の表に「『貸付用不動産の評価について(案)』に対する意見」と書きます。意見は日本語に限られ、氏名または名称と連絡先を書き添える必要があります。締切は令和8年10月18日で、郵便等は必着です。電話での受付や、個別の回答は行わないとされています。

案の対象は「貸付用不動産」で、全部または一部が貸し出されている(借家権の目的となっている)家屋と、その敷地などと定められています。貸し出していない自宅の評価がどうなるかについては、資料には記載がありません。